美国的房子将来如何传给孩子?

赠予美国房产的税务影响需区分赠予人的身份。以下将按父母是美国居民，和父母是非美国居民，这两种不同情况进行分析。

【父母是美国居民】

美国居民的赠予/遗产税免税额分两类。

1. 年度免税额，15,000美元。即，每个赠予人对于每个不同的受赠人而言，只要年度赠予额不超过15,000美元，便不需申报赠予税税单和缴纳赠予税。凡是超过15000美元赠予额，赠予人在当年需填报赠予税税单（709表格），超额部分未必需要缴纳赠予税，而是可以使用下面将会提到的终身免税额。

2. 终身免税额11,200,000美元（2018年现行）。即，每个赠予人，一生中无论是以赠予形式或是以遗产形式，针对全部受赠人，总共可有1120万美元的额度免赠予/遗产税。

假设成本价值1000万美元的房产，且夫妻二人共同持有，如果直接赠予给子女，当年的赠予税影响如下：

1. 夫妻二人当年使用的共同免税额为（15,000×2+4,985,000×2）=10,000,000，无需支付赠予税；

2. 夫妻二人将来还可使用终身免税额余额为（11,200,000-4,985,000）x2=12,430,000；

3. 受赠人收到的房产价值仍为1000万美元，将来卖出时也需以此价格作为成本价格；

4. 如计划在百年后将该房产作为遗产传给子女，且房产当年市价1200万美元，受赠人收到的房产价值可按1200万美元计。

【父母是非美国税务居民】

父母的身份如果是非美国税务居民，赠予/遗赠房产的情况会涉及到两个重要的税务问题，

1）赠予/遗产税；

2）海外房地产投资法案的影响（FIRPTA）

3）可能产生的所得税

由于父母的非美国人身份（简称外国人），如果直接赠予/遗赠房产（美国有形资产）给子女（美国税务居民，简称美国人），免税额仅为6万美元。也就是说，房产价值超过6万美元开始，起征赠予/遗产税。

然而税法也有规定，外国人如果赠予美国人无形资产，免征赠予税/遗产税。过去由此衍生出的避税方法之一，即将有形资产转移到一个有限责任公司（Limitied Liability Company – 简称LLC）名下，再赠予LLC股份，LLC股份作为无形资产不需要征赠予税的。房产作为有形资产，表面上来看此方法是行得通的，然而必须说明的是这个对策是在打擦边球。

首先，与其他形式的资产不同，外国人转移美国房产在FIRPTA管辖范围内，几乎凌驾于全部其他税法涉及到的相关条款。FIRPTA规定，如果LLC名下资产超过50%以上是房产，或超过90%以上是房产+现金类流动资产，则转移LLC股份仍然视同于转移房地产本身，在转移之时，需预扣LLC或房产价值的15%的税。

交付预扣税之后，赠予人需通过申报个人所得税税单的形式，计算房产的买价和转移至子女名下时的市价差额，按实际增值与否计算所得税，如果得出的所得税金额小于预扣的 15% ，则可拿回这部分退税

如不希望支付可能产生的所得税，另一种取回这15%预扣税的方式是申报赠予税税单。虽然理论上来说外国人赠予LLC股份给美国人，股份作为无形资产应不需支付赠予税。

但现实情况是，税务局保有对税法的最终解释权，通常情况下税务局对税法的诠释是会偏向税务局自身而非纳税人，对于赠予实体的定义，到底是变相赠予房产本身还是简单认定赠予LLC股份，税务局有最终决定权。